Niczym nieuzasadnione jest, by stawka VAT, dotycząca czynności objętych umową deweloperską była inna niż stawka podatku od czynności przeniesienia praw (cesji), wynikających z tej umowy na osobę trzecią. W obu przypadkach ma zastosowanie 8% stawka VAT. Tak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie. Sprawa rozpatrywana Niniejsze Warunki stanowią umowę pomiędzy Użytkownikiem a Stroną Autodesk określoną w punkcie 17.4 (Strona Autodesk, prawo właściwe, rozstrzyganie sporów) powyżej, która reguluje dostęp Użytkownika do Ofert i korzystanie z nich. Użytkownik może jednak zawierać Dodatkowe Umowy z lokalnymi podmiotami stowarzyszonymi i podmiotami RE: Cesja umowy abonenckiej PLAY z pełnomocnictwa. Przepis prawny: Art. 99. § 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Więc gdy umowa może być zawarta w formie pisemnej, wystarczy pisemne upoważnienie. Zmieniając abonenta domeny, należy dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z zawartej pomiędzy zbywcą a NASK, za pośrednictwem rejestratora, umowy o rejestrację i utrzymywanie domeny i tego też powinna dotyczyć umowa, którą zawierasz sprzedając lub kupując domenę. Jeżeli oprócz domeny sprzedajesz cały serwis internetowy Zastrzegł jednak, że cesji praw do mieszkania nie można traktować tak samo, jak sprzedaży lokalu już posiadanego. Organ zwrócił uwagę na różnicę pomiędzy uprawnieniem do nabycia nieruchomości a prawem własności. W opinii skarbówki środki uzyskane z cesji powinny zostać uznane za przychód z praw majątkowych i rozliczone Wczoraj, tj. 4 kwietnia 2023r. Rada Ministrów przyjęła projekt przepisów ograniczający możliwość handlu cesjami i umowami deweloperskimi. Ma to na celu zapobiegać zjawisku nieuczciwych praktyk i sztucznego pompowania cen nieruchomośc i. Chodzi przede wszystkim o osoby, które hurtowo kupują mieszkania u dewelopera, sprzedając je TK4l9Ho. [b]Rz: Część osób zawarła kilka czy kilkanaście miesięcy temu z deweloperami umowy w systemie płatności: 10 proc. ceny przy zawarciu umowy, a 90 proc. płatne później – aby sprzedać budowane mieszkanie z zyskiem. Sytuacja na rynku zmieniła się jednak, wysokie zyski nie wchodzą w grę, więc nie mając finansowania, wielu inwestorów chce sprzedać cesję mieszkania. Kuszą, oferując nieco lepsze warunki cenowe niż deweloper. Z jakimi niebezpieczeństwami natury formalnoprawnej wiąże się taka transakcja – nie kupna mieszkania, ale prawa do jego nabycia po wybudowaniu?[/b] [b]Marcin Jasiński:[/b] Analizując zagadnienie związane z bezpiecznym przenoszeniem praw i wstępowaniem w obowiązki wynikające z umowy zobowiązującej do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego (potocznie określanej mianem cesji), należy przede wszystkim ustalić, w jakiej formie została zawarta umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego. Dopuszczalne jest zawarcie jej jako tzw. umowy deweloperskiej, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, a następnie, po zakończeniu inwestycji, ustanowienia odrębnej własności konkretnego lokalu i do przeniesienia tego prawa na drugą stronę tej umowy w zamian za zapłatę przez nią określonej ceny. Może to być także przedwstępna umowa sprzedaży zobowiązująca dewelopera do sprzedaży lokalu w przyszłości, w tym do przeniesienia prawa własności lokalu, który powstanie w przyszłości, a drugą stronę do nabycia lokalu i zapłaty ceny z tego tytułu. [b]Na czym polega cesja i jakie niesie konsekwencje?[/b] Czynność polegająca na przeniesieniu na osobę trzecią uprawnienia do zawarcia ze sprzedającym (deweloperem) umowy ostatecznej, przenoszącej na tę osobę trzecią prawo własności lokalu mieszkalnego, polega w rzeczywistości zarówno na przeniesieniu wierzytelności, a więc prawa do nabycia lokalu, jak i długu. Chodzi o obowiązek zapłaty przy zawarciu umowy ostatecznej pozostałej części ceny – np. 90 proc. w przypadku systemu 10 na 90. Umowa zawarta z deweloperem stanowi bowiem umowę dwustronnie zobowiązującą, co sprawia, że deweloper jest zarazem dłużnikiem (co do przeniesienia prawa własności lokalu), jak i wierzycielem (co do zapłaty ceny). W praktyce przelew wspomnianej wierzytelności możliwy jest wyłącznie wraz z przelewem długu (obowiązkiem zapłaty reszty ceny), co wynika z celu, jaki strony chcą osiągnąć, dokonując cesji. Osoba przelewająca na drugą stronę uprawnienie do żądania przeniesienia prawa własności lokalu nie zamierza bowiem ponosić kosztów pozostałej do zapłaty części ceny. Wobec powyższego, w przypadku cesji konieczne jest przeniesienie na osobę trzecią całości praw i wstąpienie przez tę osobę w obowiązki wynikające z zawartej umowy deweloperskiej lub przedwstępnej umowy sprzedaży. [b]Czy deweloper musi wyrazić zgodę na cesję?[/b] Zgodnie z art. 509 kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, postanowieniu zawartej umowy albo właściwości zobowiązania. W związku z powyższym do przejścia na osobę trzecią samego uprawnienia do żądania przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego zgoda dewelopera – który na podstawie zawartej umowy jest dłużnikiem w tym zakresie – nie byłaby wymagana. Należy jednak pamiętać, że możliwe jest wprowadzenie do umowy zobowiązującej do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego zakazu lub ograniczenia prawa przenoszenia wierzytelności na osoby trzecie. W związku z tym należy sprawdzić zapisy umowy. Z kolei wstąpienie przez osobę trzecią w miejsce dłużnika, zgodnie z art. 519 kodeksu cywilnego, nie może się odbyć bez zgody wierzyciela, którego prawa mogłyby zostać w ten sposób naruszone. [b]Jak to wygląda w praktyce?[/b] Zdarza się, że już w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu deweloper wyraża zgodę na dokonanie przez drugą stronę tej umowy przelewu jej praw i wstąpienie przez osobę trzecią w ogół obowiązków wynikających z takiej umowy. Z drugiej strony deweloperzy, obawiając się proponowania cen konkurencyjnych w stosunku do stawek oferowanych przez nich, często wprost wyłączali możliwość przenoszenia praw i obowiązków z umowy. W takim przypadku z całą pewnością zgoda dewelopera byłaby obecnie konieczna. W tym miejscu należy także wskazać na istniejącą polemikę w doktrynie dotyczącą dopuszczalności stosowania takich klauzul w wypadku, gdy nie wskazują one konkretnego podmiotu, który miałby wstąpić w obowiązki wynikające z zawartej umowy. Przedmiotowa polemika ma swoje źródło w przepisach kodeksu cywilnego, przewidujących bezskuteczność zgody wierzyciela, który nie wiedział o niewypłacalności podmiotu wstępującego w miejsce dłużnika. Z kolei za dopuszczalnością wyrażenia takiej tzw. zgody blankietowej przemawia zasada swobody umów wyrażona w art. 353 (1) kodeksu cywilnego. [ramka][srodtytul]Zanim zdecydujesz się na kupno cesji praw do mieszkania[/srodtytul] >> Pamiętaj, że przejmujesz na siebie wszystkie obowiązki, jakie ciążą na osobie sprzedającej ci cesję. >> Upewnij się, że niepotrzebna jest zgoda dewelopera na zrobienie cesji. >> Jeżeli przedwstępna umowa sprzedaży lub umowa deweloperska została zawarta w formie aktu notarialnego, umowa cesji (dotycząca przeniesienia ogółu praw i wstąpienia przez osobę trzecią w ogół obowiązków wynikających z takiej umowy) powinna mieć także formę aktu notarialnego. >> Zanim zdecydujesz się na kupno cesji, dokładnie sprawdź stan prawny nieruchomości, na której wybudowany został budynek, w którym mieści się nabywany lokal mieszkalny. >> Zajrzyj do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości i sprawdź informacje dotyczące tytułu prawnego posiadanego przez dewelopera, prawa i roszczenia innych podmiotów względem tej nieruchomości oraz jej obciążenia. >> Przeanalizuj same postanowienia umowy deweloperskiej (lub przedwstępnej umowy sprzedaży), jej ważności. >> Warto sprawdzić status samego dewelopera, w tym jego kondycję finansową, upewnić się, czy nie ma przesłanek ogłoszenia upadłości.[/ramka] Czy warto obracać mieszkaniami zakupionymi od dewelopera? Czy rynek pierwotny może być rentowny? Czy może jednak ceny są zbyt wysokie, a czas oczekiwania na mieszkania sprawi, że kapitał będzie zbyt długo zamrożony? Takie pytania często rodzą się, w momencie gdy spoglądamy na rynek pierwotny, przechodząc obok budowanych inwestycji w pobliżu miejsca zamieszkania, rodzinnego miasta, lub gdy kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego. Wysoka cena i długi czas oczekiwania na mieszkanie to jest fakt i tego uniknąć się nie da. Rynek pierwotny ma jednak wiele możliwości wygenerowania w krótszym czasie solidnych stóp zwrotu na różnym etapie budowy inwestycji. Istnieje kilka podstawowych form obrotu kapitałem na rynku pierwotnym. Do jednego koszyka możemy zaliczyć inwestowanie w mieszkania już gotowe lub oddawane w ciągu najbliższych miesięcy. Są to tzw. klasyczne flipy. To metoda inwestycyjna polegająca na wpłacie 100% środków za mieszkanie. Kupujący posiłkuje się gotówką lub kredytem hipotecznym jeszcze przed odbiorem kluczy do lokalu, następnie wykonuje wykończenie, podnosząc tym samym wartość mieszkania. Na koniec sprzedaje gotowy do zamieszkania lokal nowemu nabywcy. Standardowy proces wymaga, aby podejść do umowy przeniesienia własności, której termin narzucony jest z góry przez dewelopera (między 1 a 12 miesiącami od odbioru kluczy). Następnie trzeba wyodrębnić księgę wieczystą dla lokalu (czas ten bywa różny i zależny od miasta, w którym jest nieruchomość, np. od 3 tygodni w Gorzowie Wielkopolskim, za to aż do 12 miesięcy w Warszawie). W tym przypadku zyski mogą być realizowane w różnym czasie. Aby zoptymalizować proces sprzedaży mieszkań czasowo, wykorzystujemy podstawowe narzędzie prawne istniejące na rynku pierwotnym w postaci cesji. Jest to zapis w umowie pozwalający na przeniesienie praw i obowiązków z umowy na nową osobę. W przypadku umów deweloperskich wierzycielem jest pierwotny nabywca lokalu, zwany także cedentem. Wierzytelnością jest zobowiązanie do zapłacenia określonej kwoty za lokal na rzecz dewelopera (debitora), a nowa osoba, która będzie zobowiązana wobec dewelopera i stanie się w przyszłości ostatecznym właścicielem mieszkania, nazywa się cesjonariuszem. Cesja zawsze wymaga zgody dewelopera. Najlepiej uzyskać jej bezwarunkową formę dzięki dodaniu odpowiedniej klauzuli w umowie z deweloperem. W przypadku odsprzedaży wykończonych mieszkań z rynku pierwotnego zapis ten umożliwia nam realizacje zysków w krótszym czasie, jeszcze przed umową przenoszącą własność. Tym samym wygenerowana stopa zwrotu z kapitału w czasie jest dużo wyższa, a inwestor może szybciej reinwestować kapitał. Przy sprawnie przeprowadzonym procesie wykończenia i sprzedaży można powielać ten schemat trzy do czterech razy rocznie. Cesja ma dużo większe znaczenie w odniesieniu do kolejnej formy lokowania środków w inwestycje deweloperskie, tym razem na ich wczesnym etapie. Termin oddania mieszkań do użytkowania jest tutaj oddalony o 12–18 miesięcy od podpisania umowy z deweloperem. W tym konkretnym przypadku „cesja” odnosi się do sprzedaży praw i obowiązków do mieszkania będącego jeszcze w trakcie budowy, a zyski realizowane są jeszcze przed odbiorem kluczy do inwestycji. Tym samym nowy nabywca staje się pełnoprawnym właścicielem i to on przystępuje do odbioru lokalu i do umowy przeniesienia własności. W odróżnieniu do standardowych flipów, gdy zysk realizowany jest w dużej mierze dzięki zwiększeniu wartości lokali przez ich wykończenie, kluczową rolę odgrywa tutaj dynamika samego rynku nieruchomości w czasie oraz optymalny system płatności. Ideałem jest harmonogram 10/90, gdzie 10% wartości nieruchomości płacone jest po zawarciu umowy deweloperskiej, a 90% po oddaniu inwestycji do użytkowania. Do analizy bierze się również: początkową cenę mieszkania w stosunku do średniej ceny lokali w dzielnicy oraz potencjał rozwojowy okolicy, np. infrastrukturalny lub biznesowy. Ważnymi elementem jest także metraż mieszkania – im mniejszy, tym lepszy, ponieważ cena całkowita jest przystępniejsza dla większości potencjalnych klientów. Dysponując tymi dwoma zapisami w umowie (10/90 i cesją), jesteśmy w stanie zrealizować inwestycję z blisko 100-procentową stopą zwrotu. Podstawę oczywiście stanowi nabycie nieruchomości w atrakcyjnej cenie i sprzedaż jej po kilkunastu miesiącach z zyskiem. Schemat wygląda następująco: wpłacamy deweloperowi 10% do 30% wartości nieruchomości i czekamy, obserwując dynamikę rynku, a po upływie na przykład roku wystawiamy ofertę sprzedaży nieruchomości na zasadzie cesji praw. Gdy gospodarka oraz rynek nieruchomości systematycznie się rozwijają, możemy dołożyć od kilkuset do kilku tysięcy „górki” do metra kwadratowego mieszkania. Właściwie zaplanowana i zrealizowana inwestycja przyniesie w ten sposób oczekiwane Zysk z obrotu – z czego dokładnie wynika? Nasza transakcja została sfinalizowana i wypracowaliśmy solidny zysk. Osobom pracującym na etacie cokwartalne dochody z obrotu nieruchomościami na poziomie 20 tys., 30 tys., a nawet 100 tys. PLN wydają się nierealne. Znacząca większość nie będzie miała możliwości zarobienia takich pieniędzy u swojego pracodawcy. W branży nieruchomościowej to standard, a poziomy te można skalować wraz z powiększaniem swojego kapitału i wiedzy. Aby raz jeszcze pokazać, z czego wynikają i jak osiągać tak znakomite zyski, przedstawimy krok po kroku proces pozyskania i sprzedaży z wytłumaczeniem wpływu poszczególnych etapów na ostateczny efekt. Rentowną formą obrotu jest sprzedaż mieszkań na zasadzie cesji jeszcze przed wyznaczonym odbiorem lokali, która znacząco ogranicza zaangażowanie czasowe i kapitałowe inwestora. Niemniej jednak, aby zobrazować punkt po punkcie, z czego może wynikać znakomity zysk na rynku pierwotnym, posłużymy się przykładem standardowego flipa z wykończeniem – a więc nadal najpopularniejszej formy na rynku. Dostępność/różnorodność Inwestycje deweloperskie każdego roku dostarczają tysiące nowych mieszkań w każdym dużym mieście wojewódzkim Polski oraz setki i dziesiątki w mniejszych lokalizacjach. W 2021 roku oddano do użytkowania przeszło 140 tys. mieszkań na rynku pierwotnym nieruchomości. Mnogość projektów, segmentyzacja rynku (od niskobudżetowych, przez najpopularniejszą grupę tzw. ekonomicznych, aż po inwestycje premium), zróżnicowanie cenowe i terminowe (gotowość produktu) – to składowe kluczowego czynnika powodzenia: wyboru. Mając tak szeroki wachlarz możliwości, każdy może wejść na rynek i wyszukać atrakcyjne mieszkanie odpowiadające mu pod względem lokalizacji, terminów wydania kluczy oraz ceny. Badanie rynku – szukanie okazji Podstawowym elementem opisywanego procesu jest wybór, jednak klucz do sukcesu to wyszukanie mieszkania w najbardziej optymalnych warunkach zakupowych oraz w inwestycji wyróżniającej się pod kątem indywidualnych cech na tle konkurencji. Skupmy się zatem na cenie. Aby prawidłowo wytypować okazję inwestycyjną należy znaleźć jak najwięcej punktów odniesienia wskazujących na to że zarówno cena zakupu w odniesieniu do rynku pierwotnego jak i przyszła cena sprzedaży w odniesieniu do rynku wtórnego będzie zarówno dla nas – inwestorów jak i klienta docelowego satysfakcjonująca. Rozpoczynając proces analizy ceny nieruchomości z rynku pierwotnego, posługujemy się zasadą pozyskiwania informacji od ogółu do szczegółu. Pierwsze istotne dane potrzebne do wyciągnięcia odpowiednich wniosków to średnia cena ofertowa mieszkań z rynku pierwotnego i z rynku wtórnego w mieście, w którym chcemy znaleźć inwestycję. Możemy ją otrzymać, zestawiając wszystkie ceny ofertowe mieszkań z rynku pierwotnego w danym segmencie: kawalerek, mieszkań 2-, 3- i 4-pokojowych. Idea kształtowania się ceny na rynku pierwotnym bardziej się komplikuje gdy spojrzymy na indywidualne cechy nieruchomości. Cena nie jest bowiem ilością pieniędzy jaką trzeba zapłacić za daną nieruchomość lecz definiuje jej wartość, określa potencjalnych nabywców, kreuje nieruchomość jako masową bądź ekskluzywną. Na dobór nieruchomości pod kątem ich indywidualnych cech mamy już znaczący wpływ jako strona kupująca. Wśród nich należy zwrócić szczególną uwagę na: Standard Inwestycji, położenie mieszkania, powierzchnia i układ mieszkania, przynależności oraz doświadczenie i wiarygodność dewelopera budującego inwestycje. Negocjowanie warunków Podstawową kwestią związaną z negocjacjami jest świadomość produktu i swoich potrzeb. Pamiętaj, że ustalanie niestandardowych warunków zakupowych z firmą deweloperską to często długofalowy i mocno angażujący czasowo proces dla obu stron. Powinniśmy podejść do niego profesjonalnie, maksymalnie przygotowani, by nie pozostawić po sobie negatywnego wrażenia. Nawiązywanie relacji z deweloperem to przecież jeden z podstawowych czynników warunkujących naszą biznesową przyszłość na rynku. Negocjacje z deweloperem są swoistą grą, nie bójmy się zatem jej podjąć. Pamiętajmy, że wynegocjowanie korzystnego harmonogramu płatności oraz swobodnej możliwości odsprzedaży mieszkań na dowolnym etapie jej gotowości pozwala obracać nieruchomościami przy wykorzystaniu jedynie niewielkiej kwoty z ceny całkowitej mieszkania. Dzięki temu stopy zwrotu kształtują się w przedziale 50–150% w skali roku. Wykańczanie mieszkań Dobór sprawdzonej ekipy remontowej wraz z negocjacjami kosztów pracy, zakup materiałów wykończeniowych w atrakcyjnych cenach z aktualnie dostępnych promocji oraz skorzystanie z fachowej porady projektanta – to jedno z największych wyzwań w procesie obrotu na rynku nieruchomości. Osoba decydująca się na zakup mieszkania w stanie do remontu z rynku wtórnego już na samym początku musi zmagać się z licznymi trudnościami. Często konieczne jest nie tylko opróżnienie mieszkania, ale również wykonanie czasochłonnych i kosztownych prac, takich jak wymiana instalacji, wymiana stolarki okiennej i drzwiowej czy wyrównanie ścian i wykonanie wylewki. Prace te mają na celu doprowadzenie mieszkania z rynku wtórnego do tzw. stanu deweloperskiego i generują koszty na poziomie nawet tysiąca złotych za metr kwadratowy. W przypadku rynku pierwotnego najczęściej odbieramy mieszkania w stanie deweloperskim, bez ponoszenia dodatkowych kosztów, jak w przypadku lokali mieszkalnych z rynku wtórnego. Dla klienta docelowego liczy się rezultat, a więc piękne, gotowe do wprowadzenia się mieszkanie. Na rynku pierwotnym jesteśmy w stanie zrealizować tę potrzebę, nie wydając ogromnych pieniędzy. Elementem składowym tego procesu jest też czas. Sprawdzona ekipa remontowa, której prace nie zostaną wstrzymane ze względu na opóźnienia w dostawach, jest w stanie w ciągu miesiąca bez większych problemów wykończyć lokal pod klucz. Ten element zdecydowanie odróżnia rynek pierwotny od wtórnego, gdzie remonty potrafią ciągnąć się miesiącami. Wybierając inwestowanie w mieszkania deweloperskie, jesteśmy więc w stanie spiąć klamrą nasz projekt w dużo korzystniejszym czasie, co bezpośrednio przekłada się na satysfakcjonujące stopy zwrotu z wniesionego kapitału. Sprzedaż Etapem wieńczącym realizację flipa jest oczywiście sprzedaż mieszkania. Może być ona w całym procesie obrotu przysłowiową wisienką na torcie, jeżeli w odpowiedni sposób: zbadałeś rynek, wybrałeś inwestycję oraz mieszkania, dobrałeś projekt i standard, w którym je wykończyłeś, mając na uwadze odpowiednią grupę docelową klientów. Proces skutecznej sprzedaży mieszkania rządzi się jednak kilkoma podstawowymi prawami. Przede wszystkim produkt musi być konkurencyjny, a więc wyróżniać się stylistyką i dbałością o jakość wykonania, mieć cenę całkowitą niewykraczającą poza średnie ceny w danej dzielnicy oraz zapewniać dodatkowe przynależności (np. ogródek, taras). Jako sprzedający (właściciel lub pośrednik) musisz ponadto być zapoznany z całym projektem oraz lokalizacją inwestycji, infrastrukturą społeczną i usługową, dostępem do komunikacji i miejsc rekreacji oraz planami rozwojowymi okolicy. Musisz przekonać klienta do zmiany miejsca zamieszkania, co się wiąże z polubieniem przez niego nie tylko projektu, lecz także nowej okolicy do życia dla całej rodziny. Mamy nadzieję, drogi czytelniku, że przybliżyliśmy choć pokrótce formy finansowania i systemy inwestycyjne na rynku pierwotnym. Jeżeli jednak chciałbyś dowiedzieć się więcej, na czym polega obrót nieruchomościami na rynku pierwotnym, i spojrzeć na to oczami inwestora, to zapraszamy na najbliższą, już II edycję Zjazdu Inwestorów Rynku Pierwotnego, który odbędzie się 18 czerwca w Warszawie. Oprócz kompleksowej wiedzy z zakresu inwestowania na rynku pierwotnym, przedstawionej przez doświadczonych prelegentów z branży, pojawi się również możliwość nabycia specjalnie wytypowanych okazji inwestycyjnych. Przez cały rok prowadzimy analizę rynku deweloperskiego w największych miastach w Polsce. Opierając się na zebranych danych oraz rozwijanych relacjach z firmami deweloperskimi, przygotowujemy zróżnicowany koszyk Mieszkanie Podgórze, ul. Rydlówka Rydlówka, Podgórze, Kraków, małopolskie 599 000 zł 50 m² 11 980 zł/m² Janusz Tatar Skontaktuj się zaktualizowane:22 lipca 2022 1/4 Poprzednie Następne Wróć do galerii X Lokalizacja przybliżona 599 000 zł 50 m² 11 980 zł/m² Aktualne zainteresowanie: wysokie Warto zadzwonić Zainteresowanie tą ofertą rośnie Zaktualizowane: 22 lipca 2022 599 000 zł 50 m² 11 980 zł/m² Warto zadzwonić wysokie zainteresowanie Zobacz na mapie Miejsce parkingowe:w garażu podziemnymStan mieszkania:deweloperski Typ oferty: mieszkanie na sprzedażCena: 599 000 zł (11 980 zł/m²)Rynek: pierwotny (zobacz inne nowe mieszkania w Krakowie)Dostępne: do uzgodnieniaForma własności: własnośćCharakterystyka mieszkania: 50 m², 3 pokoje; stan: deweloperski instalacje: nowe / wymienione; okna: plastikoweBudynek: blok mieszkalny; rok budowy: 2022 technika budowy: nowa technologia windaRozkład mieszkania: piętro 1/4, dwustronne, jednopoziomowePowierzchnia dodatkowa: loggia (6 m²)Czynsz: 440 złKuchnia: aneks kuchennyMedia: siła; ogrzewanie: miejskie opomiarowanie wody, opomiarowanie ciepła Internet, telewizja kablowaBezpieczeństwo: drzwi antywłamaniowe, domofon/wideofon, monitoring/kameryMiejsce parkingowe: w garażu podziemnym (1 miejsce parkingowe)Źródło: biuro nieruchomości: JT Nieruchomości, zaktualizowane: Adres: Rydlówka, Podgórze, Kraków, małopolskieW pobliżu: żłobek, przedszkole, szkoła podstawowa, szkoła średnia, restauracja, kawiarnia, pub, fitness, siłownia, boisko, apteka, przychodnia, przystanek autobusowy, przystanek tramwajowy, supermarket, centrum handlowe, targ, hotel, posterunek policji, bankomat, stacja benzynowa, kościół, parking, poczta, bank, park, plac zabaw Oferuje do sprzedaży trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 50m2 w nowej inwestycji na ul. Rydlówka w dzielnicy Podgórze. Mieszkanie w stanie deweloperskim w kameralnym bloku. Sprzedaż na zasadzie cesji praw. Odbiór mieszkania wrzesień 2022 r. Dodatkowo jest możliwość zakupu miejsca parkingowego w garażu podziemnym za dodatkową opłatą. Drukuj Czy dowiedziałe(a)ś się wystarczająco na temat przeglądanego ogłoszenia? Tak Nie Poinformuj ogłoszeniodawcę, jakich informacji brakowło: Znalazłe(a)ś błąd w opisie ogłoszenia? Tak Nie Ogłoszenie jest nieaktualne Brak kontaktu z ogłoszeniodawcą Nieprawidłowa lokalizacja Zgłoś naruszenie regulaminu Opisz błąd, który odnalazłeś: Oceń jakość zdjęć przeglądanego ogłoszenia! 1 2 3 4 5 Zdjęcia zasłonięte przez logo Zła nieruchomość na zdjęciu Niewystarczająca liczba zdjęć Zdjęcia są niewyraźne, słabej jakości Dziękujemy Twoją opinię wysłaliśmy do ogłoszeniodawcy! To pomoże mu w lepszym zaprezentowaniu jego oferty. Przeglądając ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości, możemy natknąć się na oferty dotyczące zarówno rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Oferty sprzedaży z tej drugiej kategorii bywają wystawiane nie tylko bezpośrednio przez działy handlowe deweloperów. Są one także publikowane przez osoby fizyczne (lub firmy), które już podpisały umowę deweloperską dotyczącą konkretnej nieruchomości, ale nie podpisały jeszcze z deweloperem ostatecznej umowy przeniesienia własności. Z tego artykułu dowiesz się: Czym jest cesja praw z umowy deweloperskiej? Jak wygląda proces sprzedaży cesji? Jak wygląda proces kredytowania zakupu cesji? Jakie są zalety kupna cesji? Jakie są wady kupna cesji? Cesja praw z umowy deweloperskiej Kiedy podpisujemy z deweloperem umowę deweloperską, to przysługują nam pewne prawa i roszczenia z niej wynikające. Głównym prawem nabywcy, a zobowiązaniem dewelopera, jest podpisanie – po oddaniu nieruchomości do użytkowania – aktu notarialnego przenoszącego własność tej nieruchomości na klienta. Te prawa i obowiązki z umowy deweloperskiej podlegają obrotowi gospodarczemu. Deweloper może zastrzec sobie w umowie deweloperskiej brak zgody na cesję praw i roszczeń z tej umowy, jeżeli jednak deweloper nie zgłasza sprzeciwu – można je wystawić na sprzedaż. Mamy wtedy do czynienia z transakcją kupna-sprzedaży tzw. cesji (nazywanej także ekspektatywą) praw i roszczeń z umowy deweloperskiej. Pamiętajmy, że nie jest to zakup nieruchomości, a jedynie transakcja, która doprowadzi nas do zakupu nieruchomości bezpośrednio od dewelopera, kiedy wstąpimy w prawa z umowy deweloperskiej po ich kupnie od sprzedającego. Taki cel kredytowania dopuszczany jest przez niektóre banki w Polsce i można go sfinansować kredytem hipotecznym. W procesie kupna-sprzedaży poza sprzedającym i kupującym będzie występował także deweloper jako podmiot zgadzający się na cesję ze swojej umowy. Będzie to tzw. umowa trójstronna sprzedający-deweloper-kupujący. Jak będzie wyglądał sam proces kupna-sprzedaży i uzyskania kredytu hipotecznego? W pierwszej kolejności należy ustalić szczegóły transakcji: wysokość odstępnego, wysokość zadatku, czy na odstępne podpisywana jest osobna umowa, terminy, w jakiej wysokości zbywca wpłacił środki deweloperowi, czy zbywca brał kredyt hipoteczny na tę nieruchomość, czy deweloper podpisywał już tzw. cesję dla banku z tej konkretnej umowy deweloperskiej, czy deweloper zgadza się na umowę cesji (ekspektatywy), kto pokrywa koszty zgody dewelopera na transakcję. Następnie, należy podpisać umowę przedwstępną sprzedaży praw i obowiązków z umowy deweloperskiej. Może mieć ona formę cywilno-prawną lub notarialną. Jeśli będzie to umowa w formie aktu notarialnego, to może pojawić się już tutaj wymóg uczestniczenia w akcie notarialnym także pełnomocnika spółki deweloperskiej. Zarówno za wyrażenie zgody na tę transakcję, jak i za obecność pracownika dewelopera podczas podpisywania aktu notarialnego deweloper może zażyczyć sobie dodatkowego wynagrodzenia. Umowa w formie aktu notarialnego jest jednak bezpieczniejsza. Po podpisaniu tej umowy, skompletowaniu dokumentów finansowych klienta i dokumentów nieruchomości wniosek o kredyt wysyłany jest do decyzji bankowej. Po pozytywnej decyzji kredytowej należy podpisać właściwą umowę trójstronną sprzedaży praw i obowiązków z umowy deweloperskiej pomiędzy sprzedającym, kupującym i deweloperem. Pamiętajmy, że w tym momencie kupujący poniesie koszt podatku PCC w wysokości 1% od rynkowej wartości przedmiotu sprzedaży. Przyjętą praktyką jest, że wartość ta jest równa kwocie transakcji wpisanej do aktu notarialnego. Dla przykładu, jeśli kupujemy cesję od osoby, która deweloperowi zapłaciła za mieszkanie 300 000 złotych i płacimy jej 50 000 złotych odstępnego, to kwotą transakcji wpisaną do aktu notarialnego będzie 350 000 złotych. I od tej kwoty, za pośrednictwem notariusza, zapłacimy 3 500 złotych podatku PCC. Po wstąpieniu w prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej będzie nas czekała jeszcze jedna umowa w formie aktu notarialnego. Będzie to już ostateczna umowa przeniesienia własności pomiędzy nami, jako nowymi „właścicielami” nieruchomości, a deweloperem. Plusy i minusy kupna cesji Jakie są plusy kupna cesji? Bez wątpienia to przede wszystkim dużo krótszy czas do oddania nieruchomości do użytkowania. Nie raz zdarza się, że można w ten sposób nabyć nieruchomość już oddaną do użytkowania i wprowadzić się do niej w ciągu 2-3 miesięcy, nie czekając roku lub dwóch lat na wybudowanie mieszkania przez dewelopera. Plusem jest także fakt, że ostatecznie nabywamy nieruchomość na rynku pierwotnym. Nie płacimy więc 2% podatku PCC od zakupu nieruchomości. Mamy też inne korzyści, np. możliwość indywidualnej aranżacji wnętrza. A minusy? Tutaj z kolei należy wskazać skomplikowany proces kupna-sprzedaży wymagający dużego zaufania pomiędzy sprzedającym a kupującym. Dodatkowo, koszty samej transakcji w stosunku do prostego zakupu z rynku pierwotnego (nie mylić z ceną nieruchomości, która może być niższa niż to, co deweloper w danym momencie proponuje dla mieszkań w tej samej inwestycji) są większe. Minusem jest także to, że tylko niektóre banki w Polsce dopuszczają jako cel kredytowania zakup cesji (ekspektatywy), co w pewnym stopniu zawęża możliwość wyboru, ale go nie uniemożliwia. *** Przemysław Orlik - Ekspert ds. kredytów hipotecznych związany z Grupą ANG. Hipoteką zajmuje się od 2003 roku, od początku rozwinięcia się w Polsce nowoczesnego rynku kredytów hipotecznych. Pracował w największych polskich spółkach doradztwa finansowego i bankach. Obecnie prowadzi w Warszawie Kancelarię Kredytową Clanga Finance. *** Grupa ANG powstała po to, by służyć ludziom. Pomagać im zrozumieć zawiłości zawarte w umowach z instytucjami finansowymi, pomagać dobrać usługi, których klienci naprawdę potrzebują i na które ich stać. W tym trudnym czasie kontynuuje swoją misję przez dzielenie się wiedzą dotyczącą świata finansów w czasie epidemii. Jeżeli zawieramy z deweloperem umowę o budowę lokalu mieszkalnego (mieszkania lub domu) uzyskujemy prawo do żądania od dewelopera wyodrębnienia i przeniesienia własności tego lokalu po jego wybudowaniu i oddaniu do użytku. Prawo to możemy sprzedać innej osobie w drodze cesji- opodatkowanej na zasadach ogólnych. Cesja nie jest sprzedażą tych praw to nie jest zbycie nieruchomości wg art. 10 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. Oznacza to, że nie mają do niej zastosowania przepisy podatkowe związane ze sprzedażą nieruchomości np.: zwolnienie z podatku w przypadku przeznaczenia pieniędzy ze sprzedaży na inne cele mieszkaniowe (dot. nieruchomości zakupionych przed Jak opodatkowana jest cesja praw z umowy deweloperskiej lub przedwstępnej ?Cesja praw wynikających z umowy deweloperskiej to zbycie praw majątkowych, o którym mowa w art. 18 ustawy o PIT (podatku dochodowym od osób fizycznych).Przychody z cesji praw są opodatkowane wg skali musimy odjąć koszty od uzyskanego przychodu i od uzyskanego w ten sposób dochodu trzeba obliczyć podatek wg skali podatkowej. Co może stanowić koszty uzyskania przychodu ?Koszty, to wszelkie poniesione do chwili cesji wydatki związane z uzyskaniem prawa do tego mieszkania np. : wszystko co zapłaciliśmy deweloperowi w związku z budową lokalu koszty notarialne (jeśli umowa miała formę aktu notarialnego) odsetki od kredytu zaciągniętego pod rozliczyć dochód z cesji ?Dochód z cesji trzeba wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym (PIT-36Dotyczy to również ew. straty z cesji (rzadki przypadek ale zdarza się np. gdy deweloper zgłosi upadłość).Dochód ten podlega kumulacji z innymi dochodami, uzyskanymi w ciągu roku podatkowego, opodatkowanymi wg skali może spowodować przekroczenie progu zasady dotyczą również zbycia praw z umowy zawartej ze spółdzielnią mieszkaniową przed ustanowieniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Kosztem będzie tu przede wszystkim wniesiony wkład sposób opodatkowania omawianych przychodów potwierdzają jednogłośnie organy podatkowe. Przykładami są następujące interpretacje: z 12 kwietnia 2007 r., nr WP/415-47/07 - Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku; z 26 czerwca 2007 r., nr 1421/BF/415-19/GJ/07 - Naczelnika Urzędu Skarbowego w Pruszkowie; z 15 listopada 2007 r., nr ITPB1/415-250/07/RS - Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy; z 26 marca 2008 r. , nr ITPB2/415-113/08/AD - Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy;Wszystko o podatkach na : Przygotuj się do stosowania nowych przepisów! Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu. Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE

sprzedaż na zasadzie cesji praw